Lokaal bestuur Vosselaar heeft de ambitie om de dorpse basisidentiteit van Vosselaar te vrijwaren, te herstellen én ook vernieuwing mogelijk te maken. Om dit goed te doen, werd in samenwerking met studiebureau Blauwdruk een visie op wonen voor Vosselaar opgemaakt. Deze visie werd op de gemeenteraad van 6 juli goedgekeurd.
Dorp Vosselaar
Vosselaar is een Kempisch dorp en bestaat uit één kern. Naast de dorpskern heeft Vosselaar dorpse linten en verscheidene residentiële woonwijken. Onze gemeente telt anno 2023 11.789 inwoners, verspreid over een oppervlakte van 11,85 km².
Landschappelijk wordt Vosselaar gekenmerkt door de aanwezige Konijnenberg te midden van het centrum. De Konijnenberg is niet enkel van waarde voor de inwoners van het dorp maar ook voor ecosysteemdiensten met het oog op hitte, droogte en de wateropgave. Op de Konijnenberg na, ligt de (beperkte) groene ruimte aan de randen van de gemeente: Grotenhoubos, Grootheide, het Hof, … .
Enkele cijfers:
- Vosselaar heeft opvallend weinig open ruimte per inwoner.
- Er is wel voldoende wijkgroen beschikbaar.
- Qua doorlaatbaarheid van de bodem scoort onze gemeente ver onder het gemiddelde.
- De verharde oppervlakte is hoger dan alle andere Kempische gemeenten
- Wij scoren hoog voor de evolutie van dichte woontypes, dit is wellicht te wijten aan de toegenomen verappartementisering van de laatste jaren.
Watersysteem
Vosselaar is gelegen in het Netebekken, dat hydrografisch deel uitmaakt van het Scheldebekken. De belangrijkste hoofdstroom in de nabijheid, is de Aa.
Op grondgebied van de gemeente is de Visbeek, maar ook de Rietloop en Breemloop aanwezig, naast nog een reeks andere lopen. Deze waterlopen zijn op geen enkele plaats structurerend of over langere lengte zichtbaar in het ruimtelijk opzet van de gemeente. Op heel wat plekken is het water ingebuisd, krijgt het weinig ruimte en maakt het deel uit van een ‘drainage-systeem’, waarbij het zo snel als mogelijk wordt afgevoerd.
Metingen geven aan dat zowel de droogte en de waterproblematiek moeten aangepakt worden. Door de geconcentreerdere regenval (in de vorm van piekbuien), heeft Vosselaar meer ruimte voor water nodig (ontharding) zodat piekbuien kunnen worden opgevangen. Vertraagd afvoeren én bijhouden van water zorgt er ook voor dat we water beschikbaar hebben in droge periodes.
Verkavelingswoede
Vanaf de jaren ’50 wordt Vosselaar aan een hoog tempo verkaveld. Van de 4390 gebouwen die op Vosselaars grondgebied staan, zijn er 1860 van na 1981. Dit is 40% van het woningbestand (2020). Ter vergelijking: het Vlaams gemiddeld bedraagt 18%. Tot op vandaag vindt de verdere verkaveling plaats in Vosselaar.
Verappartementisering
Daar bovenop kampt Vosselaar ook nog met een verappartementisering door de afbraak van grondgebonden woningen die worden ingeruild tegen appartementen. Deze bepalen in grote mate het straatbeeld in Vosselaar centrum en doen afbreuk aan het dorps karakter.
Bovendien leidt deze verappartementisering tot een overaanbod aan appartementen. Ondanks de gezinsverdunning en de nood aan andere, kleinere woonvormen, is een woningbestand met 16% appartementen doorgeslagen naar een eenzijdig en in zekere zin stedelijk woningbestand.
Niet ieder éénpersoonshuishouden is gediend met een appartement. Ook alternatieven als kleine rijwoningen met beperkte tuin, kangoeroewoningen, een aanleunwoning, collectieve woonvormen voor ouderen of eenoudergezinnen… zouden ontwikkeld moeten worden. Daarnaast zorgt de verappartementisering voor speculatie op grondprijzen van gewone eengezinswoningen.
Tot slot is de ruimtelijke impact van deze verappartementisering niet te onderschatten. Dit breekt in op de ruimtelijke identiteit van een dorp en ze brengt als het ware ruimtelijke schade toe die maar moeilijk of niet meer te herstellen is.
Demografie
Bevolkingstoename
Tussen 1995 en 2020 zijn in Vosselaar 1614 wooneenheden bijgekomen, waarvan 614 appartementen. In de afgelopen 25 jaar zijn er gemiddeld 64,5 woongelegenheden per jaar bijgekomen! Rekening houdend met een gemiddelde van 2,5 bewoner per wooneenheid is dit een groei van 4035 inwoners. Deze stijging is te wijten aan enerzijds het steeds groter wordende aanbod van woningen en dus bewoners (aantrek van buitenaf), en aan de verdere verdunning van de huishoudens
Prognose
Voor Vosselaar zien we dat er tussen 2020 en 2035, 850 extra inwoners worden verwacht. Dat zijn 57 extra inwoners per jaar. Dat wil zeggen dat Vosselaar volgens deze prognoses nood heeft aan 23 bijkomende wooneenheden per jaar (50 inwoners / 2,5 inwoners per gezin) en geen 65,5 wooneenheden per jaar.
Bouwpotentieel
Naast deze demografische evolutie van de bevolking, wordt ook het bouwpotentieel bekeken. Er werd een oplijsting gemaakt van welke projecten (met woningaantallen of inschatting hiervan) vandaag vergund zijn, nog in de pijplijn zitten en welke onbebouwde percelen er nog zijn.
Woonprojecten in uitvoering of vergund
Vandaag zijn er 5 projecten vergund (al dan niet in aanbouw) met in totaal 98 woongelegenheden (appartementen en inbreidingsprojecten). Het zijn beide verdichtingsprojecten waarbij er open ruimte verdwijnt en de druk op kern van Vosselaar toeneemt. De vergunde woonprojecten (reeds in uitvoering) hebben een gemiddelde woondichtheid tussen 30-50 wooneenheden per hectare. Dit is voor een dorp als Vosselaar hoog.
De geplande 98 woningen in feite voldoende om de behoefte van de komende 2 jaar op te vangen (zonder dat er bijkomend gebouwd wordt in het woongebied, of aangesneden in het woonuitbreidingsgebied).
Woonprojecten gepland of in voorbespreking
In Vosselaar zijn er ook heel wat projecten in voorbespreking. Deze projecten hebben op vandaag geen formele status, en een aantal hiervan zijn geweigerd, andere niet. Qua aantallen leveren deze projecten voldoende op zodat een behoefte voor 7 tot 13 jaar gedekt zou zijn.
Samen met de projecten die vergund zijn of in uitvoering dekken deze projecten alvast 9 tot respectievelijk 17,6 jaar.
Projectie en initiatieven grondeigenaars
Ten slotte werd er een projectie gedaan van de initiatieven waar interesse is om verder te ontwikkelen tot wooneenheden. Hierbij werden nog geen concrete plannen of aantallen neergelegd.
Om een prognose te maken over hoeveel bijkomende wooneenheden het hier gaat, werd de Vlaamse gemiddelde woondichtheid gehanteerd: 12 wooneenheden per hectare. Deze projectie geeft alweer een extra woonreserve voor ten minste 2 jaar (tot respectievelijk 4 jaar).
Onbebouwde percelen
Vosselaar heeft een groot aantal onbebouwde percelen heeft: 446 in woongebied en 15 in woonreservegebied. Goed voor 461 percelen/woningen in het totaal (momentopname 2021).
Conclusies over bebouwing en groei
Het totaalcijfer van vergunde woonprojecten, projecten in de pijplijn en de mogelijke bouwprojecten levert minimaal 866 bijkomende woningen. Ten aanzien van de bevolkingsaangroei betekent dat er voldoende is voor de komende 20 jaar (gerekend aan 44 huishouders per jaar) of voor 38 jaar (gerekend aan 23 huishoudens per jaar)
In deze cijfers is de systematische groei die de verappartementisering met zich meebrengt, niet inbegrepen. Bijvoorbeeld: het afbreken van 1 woning in ruil voor 8 tot 40 appartemten (zoals in het verleden reeds gebeurde) zou voor een nog veel groter aantal bijkomend potentieel aan wooneenheden zorgen.
De groei met 64,5 wooneenheden per jaar in de afgelopen 25 jaar (veel meer is dan de behoefte) bestaat voor 38% uit appartementen.
Daarom moet niet alleen de invulling van lege kavels, de grotere verkavelingsaanvragen, maar ook de bijkomende verappartementisering in een kritisch licht te worden gehouden. Uit de inzichten en de verschillende kengetallen blijkt overduidelijk dat Vosselaar met haar vrij bescheiden behoefte én met omwille van haar beperkte open ruimte, niet voor een kwantitatieve opgave staat, maar wel voor een kwalitatieve opgave.
Hiermee wordt de kritische houding ten aanzien van de projecten verder onderstreept. De basisvraag die we bij elk van de projecten moeten stellen is in welke mate het dorp Vosselaar beter van wordt van het initiatief, vooraleer in te gaan op een vraag voor bijkomende bebouwing en/of vernieuwbouw.
Gemeente in een regierol
Op basis van deze cijfers stelt lokaal bestuur Vosselaar stelt zich de vraag of de verdere verkavelingsinvullingen enerzijds, en het systematisch verappartementiseren nog langer de meest wenselijke nederzettingsstructuur en woonvormen oplevert? Deze vraag duikt ook regelmatig op in het maatschappelijk debat in Vosselaar. Mensen zien het dorp verdwijnen, en worden de beperkte open ruimte gewaar.
Dient de vernieuwing van het woningpatrimonium in de dorpskern van Vosselaar automatisch als een verdichtingsopgave, en met appartementen als typologische invulling te worden opgelost? De keuze voor appartementen is volgens ons niet langer het ‘vanzelfsprekende uitgangspunt’, net zo min als systematische verdichting en/of afbraak (hoewel vernieuwing mogelijk moet zijn, dient ook dit veel meer weloverwogen te gebeuren).
De conclusie is dat de focus in Vosselaar ligt op kernversterking en niet op groei. Dat betekent niet dat er helemaal niet meer gebouwd zal worden, en ook niet dat we vernieuwing onmogelijk willen maken, maar dat voor alle initiatieven de inzet van kernversterking richtinggevend wordt. De rijwoning als bouwsteen voor een compacte dorpskern van Vosselaar zal hierin een centrale rol spelen.
